张春x、与陈军x、北京金泰联行房地产经纪有限公司房屋买卖纠纷二审民事判决书


创建时间:2018-07-12 03:18:06作者:博善律师事务所

上诉人(原审原告):张春X,, 1972315日出生, 汉族, 北京xx科技发展有限公司职员, 住北京市丰台区xxxx

委托诉讼代理人:李建成,京博善律师事务所律师。

上诉人(原审被告):陈军X,, 1983515日出生, 汉族, 北京xx广告有限公司职员, 住北京市丰台区xxxx

委托诉讼代理人:及瑞岭,北京市君创律师事务所律师。

被上诉人(原审被告) :北京金泰联行房地产经纪有限公司, 住所地北京市丰台区丽泽路l号院l7号楼1l0l

法定代表人:韩如鲜,经理。

委托诉讼代理人:谢玉帅,北京殿阁律师事务所律师。

委托诉讼代理人:王付军,,北京金泰联行房地产经纪有限公司职

上诉人张春X 上诉人陈军X与被上诉人北京金泰联行房地产经纪有限公司 (以下简称金泰公司) 房屋买卖合同纠纷一案,均不服北京市丰台区人民法院(20l7)0l06民初27528号民事判决,分别向本院提起上诉。本院于20l8411日立案后, 依法组成合议庭进行了审理。 本案现已审理终结 。

张春X上诉请求: 撒销一审判决第三项, 改判陈军辞给付张春X违约金144万元;一、二审诉讼费由陈军X承担。事实和理由:张春X自签订?京市存量房屋买卖合同?以来,严格按照合同约定支付房款并提交相关手续,设有任何违约行为。张春X前期共支付陈军X200万元,其中定金为30万元,其余150万元用于替陈军辞归还其在小贷公司的贷款。该200万元系张春X向小贷公司借款所得, 截至目前, 张春X已经支付了利息近60 多万元。根据?补充协议?中有关违约责任的约定,甲方出现根本违约情形的,应在违约行为发生之日起30日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金, 陈军X应当支付张春X违约金l44万元。现一审法院认定陈军X违约,却只判令陈军X给付张春X违约金20万元,违反了公平原则 。陈军X上诉请求: 撒销一审判决或改判双方继续履行合同;一、二审诉讼费由张春X、金泰公司承担。事实和理由:一审法院认定事实错误,适用法律不当 。陈军X根据张春X的要求将房产证存押在金泰公司处, 由于房产市场受政府调控政策的影响不断加深,市场价格急剧下降,张春X不想继续购买涉诉房屋并拒绝归还房产证,导致陈军X交纳抵押款后不能按时办理解押手续。另,双方在履行合同过程中达成口头协议, 约定网签后再办理房屋解押手续, 因网签时间是201769, 已过之前约定的办理房屋解押手续的时问,故双方的口头约定属于变更合同内容,双方应按新约定履行。 一审判决解除?北京市存量房屋买卖合同?属于认定事实错误。 双方所签合同合法有效, 双方应当继续履行合同 。

陈军X针对张春X的上诉请求辩称,不同意张春X的上诉请求。?北京市存量房屋买卖合同?虽约定甲方应于2017531 日之前办理房屋的抵押登记注销手续, 但双方在履行过程中对办理程序及付款节点作出了口头变更,变更至20l769 日签订网签合同, 之后再办理房屋解押手续, 该变更既是双方明确达成的意见, 也是应张春X请求所确定的结果

张春X针对陈军X的上诉请求辩称, 不同意陈军X的上诉请求 陈军X因设有资金未按时办理房屋解押手续,构成根本违约 。

金泰公司辩称, 同意一审判决。金泰公司为了双方交易安全要求将房产证放在中介处, 并非应张春X要求, 陈军X从未向金泰公司要过房产证。

张春X向一审法院起诉请求: 要求解除双方所签 ?存量房屋买卖合同??补充协议?,要求陈军X返还购房款200万元, 支付违约金144万元, 诉讼费由陈军X负担。

一审法院认定事实: 2017312,张春X(买受人、乙方)陈军X(出卖人、甲方)经金泰公司(居间方、丙方) 提供居间服务,买卖双方签订?北京市存量房屋买卖合同?,又与居间方共同签订?补充协议?,约定:出卖人所售房屋坐落于北京市丰台区万泉寺25654单元502(以下简称502号房屋),房屋总价款为720; 乙方于2017312日向甲方支付购房定金30万元整,2017331日向甲方支付第二笔购房定金20万元整, 20l7514目向甲方支付购房款150万元整, 于过户前五日建委监管方式向甲方支付购房款280 万元,剩余房款240万元于过户前五日银行托管方式支付;甲方应于2017531日之前办理该房屋的抵押登记注销手续;甲方逾期履行上述义务超过30日的,构成根本违约,乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同; 甲方出现上述根本违约情形之一的, 应在违约行为发生之日起30日内, 以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金 。签订上述合同后,双方依约履行 。 张春X3l2日支付定金30万元,33l日支付房款20 万元,516日支付房款150万元。但陈军X未能在合同约定的期限内办理502号房屋解押手续,导致双方所签合同未再继续履行, 引发本案诉讼。

一审法院认为: 依法订立的合同具有法律约束力 。张春X陈军X签订?北京市存量房屋买卖合同??补充协议?,系双方真实意思表示,内容未违反相关法律规定,该合同有效。张春X陈军X均应当依合同约定履行。因陈军X未按时办理出售房屋的解押手续, 导致合同未再继续履行, 陈军X行为构成违约, 应当承担违约责任。 张春X依此要求解除合同, 法院予以支持。 陈军X应当返还张春X已交房款。 关于违约金问题, 合同约定的违约金数额过高,法院依法子以酌减。据此,一审法院依照?中华人民共和国合同法?第九十四条、第一百零七条的规定,201711月判决:一、解除张春X陈军X签订的?北京市存量房屋买卖合同? 张春X陈军X 北京金泰联行房地产经纪有限公司签订的?补充协议?;二、陈军X于判决生效后七日内返还张春X房款二百万元;三、陈军辞于判决生效后七日内给付张春X违约金二十万元; 四、 驳回张春X其他诉讼请求。

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本院二审期间,张春X提交了借款合同、借款合同补充协议, 拟证明张春X向案外人袁克兵借款220万元用于购买502号房屋, 月利率3. 53%张春X提交其与袁克兵的微信聊天记录,拟证明出借人袁克兵多次向其催讨债务,其向袁克兵支付利息100万元 。 陈军X对借款合同及借款合同补充协议的真实性及关联性均不认可, 张春X与袁克兵的微信聊天记录的关联性不认可, 认为借款利率高于法律规定, 高利贷不应受到法律保护, 张春X因此遭受的损失应由其自行承担。张春X还提交了其与王盛海的离婚证、王盛海出具的情况说明以及王盛海中国民生银行个人账户对账单, 拟证明张春X与王盛海原系夫妻关系, 其向袁克兵借款及偿还利息均是通过王盛海的银行账户流转,其通过王盛海的账户向袁克兵及袁克兵指定的人支付了 100万元利息 。陈军X对离婚证及王盛海中国民生银行个人账户对账单的真实性无异议, 但不认可关联性; 对王盛海出具情况说明的真实性不认可。 张春X还提交了其与金泰公司工作人员苗志民的微信聊天记录,拟证明双方解约系因陈军X表示没有钱办理解押手续, 不再出售房屋。 陈军X不认可该证据的证明目的,认为张春X是买两套房子而借的高利贷,并没有明确是购买哪套房屋,所以损失与本案无关,且双方约定网签后再办理解押手续, 陈军X不构成违约金泰公司认可张春X与苗志民微信聊天记录的真实性及证明目的,对于张春X提交的其他证据,同意陈军辞的质证意见。陈军X提交了声明一份,该声明载明“……出卖人于2017531日前办理抵押注销手续,经本人向贷款银行申请同意于20l76l日还款, 因买受方诸多理由提出网上签约后再进行还款手续, 故此导致在约定日期还款不成功。后经居间方调停,在正式网签2017 69日后再次申请还款,然买方仍以诸多借口不配合,导致合同无法正常执行。本人申明非本人所愿不执行合同, 故此在居间方代表下写此声明 。”声明人处有陈军X的签名, 见证方处有雷军、苗志民的签名,日期为2017623日。陈军X认为上述声明能够证明其与张春X重新约定网签后办理解押手续,且经过金泰公司工作人员签字证明,张春X陈军X逾期办理解押手续超过一个月作为根本违约要求解除合同不能成立。张春X不认可声明的真实性, 并认为金泰公司工作人员只是见证方, 声明内容仅是陈军X的单方陈述,不认可证明目的。金泰公司经和工作人员核实,认可签名是其工作人员所签,但认为该声明是陈军X所做的个人声明,不认可证明目的。本院查明的其他事实与一审查明的事实无异本院认为,张春X陈军X所签?北京市存量房屋买卖合同? 张春X 陈军X与金泰公司所签?补充协议? 均系各方真实意思表示,各方均应依约履行各自的义务。陈军X未依约办理502 号房屋的解押手续, 构成违约 。张春X据此要求解除上述合同并要求陈军X返还已付房款、支付违约金,有合同依据。一审法院判令解除双方所签合同及补充协议, 并判令陈军X返还张春X已支付的购房款,并无不当,本院予以维持。陈军X虽上诉主张双方口头协议变更了解押时间, 其不存在违约,张春X对其该项主张不子认可, 陈军X提供的证据亦不足以证明其该项主张, 故本院对其该项主张不予采信 。陈军X张春X不想继续购买房屋拒绝归还房产证导致其未能解押等理由上诉主张其不存在违约, 均依据不足,本院难以支持。

陈军X未依约履行合同约定的义务构成违约,其应向张春X支付违约金 就违约金数额问题, 结合涉诉合同履行情况、 已付房款数额、 当事人的过错程度等因素, 本院认为一审法院确定的违约金数额过低, 本院根据公平和诚实信用原则, 结合本案具体情况,酌情确定为72万元。

综上所述,张春X的上诉请求,部分应子以支持。陈军X的上诉请求不能成立, 应予一驳回。依照?中华人民共和国民事诉讼法?第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

一、维持北京市丰台区人民法院(2017)0l06民初27528 号民事判决第一项、第二项;

二、撒销京市丰台区人民法院(2017)0106民初27528 号民事判决第三项、 第四项;

三、陈军X于本判决生效之日起七日内给付张春X违约金720 000;

四、 张春X其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期问履行给付金钱义务, 应当依照?中华人民共和国民事诉讼法?第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息?

二审案件受理费62?200,陈军X负担52?934,?(已交),张春X负担9266(已交纳)

决为终审

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??????长:王??

??????员:王金龙

??????员:霍翠玲

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审判日期:二零一八年七月九日

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???理:刘慧超

??????员:周??



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